Wohnungsangelegenheiten

Allgemeines

Ein Betreuer, der für den Aufgabenkreis Aufenthaltsbestimmung und/oder Wohnungsangelegenheiten bestellt ist, kümmert sich um den Abschluss und die Erhaltung von Mietverträgen, falls nötig, um den Umzug in ein geeignetes Heim, regelt die Kündigung des Mietverhältnisses und die Auflösung des Haushaltes.

Im früheren Vormundschaftsrecht war die Frage der Wohnungsauflösung durch den gesetzlichen Vertreter nicht geregelt. Nunmehr soll § 1907 BGB die Wohnung als Lebensmittelpunkt des Betreuten schützen.

Kontrolle von Heizungsanlagen

Steht ein Haus für längere Zeit (z.B. wegen eines Urlaubs oder eines Klinikaufenthaltes) leer, muss die Heizungsanlage regelmäßig kontrolliert werden. Das gilt selbst dann, wenn an der Heizungsanlage die Funktion "Frostwächter" eingeschaltet wurde. Unterbleibt eine solche Kontrolle ist dies eine Obliegenheitsverletzung des Hauseigentümers und eine Versicherung muss für eingetretene Frostschäden nicht aufkommen (LG Bonn, Urteil vom 21.11.2006, 10 O 203/06). Diese Entscheidung kann auch für Betreuer von Bedeutung sein, die z.B. im Falle eines Krankenhausaufenthalts eines Betreuten eine solche Kontrolle - z.B. durch Nachbarn - sicherstellen müssen.

Geschäftsunfähigkeit auch bei Abmahnungen im Mietrecht

Ein Unterlassungsanspruch des Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache gegen den Mieter besteht erst nach einer vorherigen Abmahnung des Mieters. Ist der Mieter geschäftsunfähig und klagt der Vermieter, bevor der Betreuer von der Abmahnung Kenntnis erlangt, so muss der Vermieter die Prozesskosten tragen. Das geht aus einem Beschluss des Bundesgerichtshofes hervor (BGH, Beschluss vom 17.04.2007, VIII ZB 93/06; NJW 2007, 2180 = MDR 2007, 1066 = IMR 2007, 248 = NZM 2007, 481).

Im Fall verschickte der Vermieter eine Abmahnung an seine geschäftsunfähige Mieterin und forderte sie auf, eine auf der Balkonbrüstung angebrachte Parabolantenne zu entfernen. Noch bevor der Betreuer vom Schreiben Kenntnis erlangte, verklagte der Vermieter die Mieterin auf Beseitigung. Der Mieter entfernte die Parabolantenne. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für beendet und stritten darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe.

Der Bundesgerichthof entschied, dass der Vermieter die Kosten tragen müsse, da die Klage unbegründet gewesen sei. Der Vermieter habe die Mieterin vor der Klageerhebung nicht wirksam abgemahnt, denn gemäß § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch) sei eine Abmahnung Voraussetzung für einen vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Beseitigungsanspruch. Die an die Mieterin persönlich gerichtete Abmahnung sei aufgrund der Geschäftsunfähigkeit der Beklagten unwirksam gewesen, da auf eine Abmahnung als rechtsgeschäftliche, empfangsbedürftige Willenserklärung die Vorschriften über Rechtsgeschäfte entsprechend anzuwenden seien.

Genehmigungspflichten

Durch eine Mitteilungspflicht an das Vormundschaftsgericht bei drohendem Wohnungsverlust und durch das Erfordernis der gerichtlichen Genehmigung bei Kündigung oder Weitervermietung des Wohnraums soll der Betreute davor geschützt werden, dass sich der Betreuer künftige Arbeit erspart, indem er leichtfertig die Wohnung des Betreuten aufgibt (§ 1907 BGB).

Die Genehmigung kann nur erteilt werden, wenn die Aufgabe der Wohnung unter Berücksichtigung der Wünsche des Betreuten seinem Wohl entspricht. Hierfür sind nicht nur finanzielle Aspekte maßgebend, sondern auch die persönlichen Auswirkungen auf den Betreuten beim Verlust von gewohntem sozialen Umfeld.

Probleme beim Umzug ins Heim

Häufig kommt es bei der Übernahme von Betreuungen vor, dass sich die zu betreuende Person pflegebedürftig in einem Heim oder einem Krankenhaus befindet und die Miete und Nebenkosten nicht gezahlt wurden, so dass in der Vergangenheit häufig die erste "Amtshandlung" des Betreuers darin bestand, die Wohnung aufzulösen. Dies hatte aber zugleich den Effekt, dass eine spätere Rückkehr des Betreuten bei einer Stabilisierung des Gesundheitszustandes nicht mehr möglich war. Daher sollen Betreuer nun alles unternehmen, die Wohnung so lange wie möglich zu halten, bis endgültig klar ist, ob der Betreute zurückkehren kann oder nicht.

Ungeregelt ist jedoch auch weiterhin die Frage der Bezahlung des Wohnraumes, insbes. wenn die von der Krankenkasse finanzierte Heilbehandlung endet und der Sozialhilfeträger die Kosten der Heimpflege zu zahlen hat. Eine übergangsweise Finanzierung der Mietkosten durch das Sozialamt wird sich meist regeln lassen, jedoch ist kein eindeutige Rechtsgrundlage vorhanden. Es dürfte sich die Frage stellen, wie der Betreuer vorgehen muss, wenn das Vormundschaftsgericht die Wohnungskündigung nicht zuläßt, der Sozialhilfeträger jedoch die Zahlung der Miete verweigert.

Wird die Wohnung vom Vermieter gekündigt, muss sich der Betreuer ebenfalls unverzüglich mit dem Vormundschaftsgericht in Verbindung setzen. Das Vormundschaftsgericht kann dem Betreuer gem. § 1837 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1908 i BGB z.B. die Weisung geben, z.B. gegen Räumungsklagen des Vermieters oder ablehnende Sozialhilfebescheide vorzugehen. Besitzt die betreute Person eine Eigentumswohnung oder ein Haus, das weitervermietet oder verkauft werden soll, benötigt der Betreuer hierfür ebenfalls die Genehmigung des Gerichtes (§ 1821 BGB).

Wohnungsauflösung

Ist die Wohnungskündigung (mit gerichtlicher Genehmigung vollzogen), so ist auch die Frage zu klären, wie der Betreuer bei der Auflösung eines oft umfangreichen Haushaltes vorzugehen hat. Evtl. ist dem Betreuer der örtliche Betreuungsverein behilflich.

Zunächst einmal sollte alles, was die betreute Person ins Heim mitnehmen kann, aussortiert werden: Kleidung und wichtige Unterlagen, persönliche Erinnerungsstücke wie Fotos, Bilder, Briefe oder Kleinmöbel wie Sessel, Kommode und Fernseher.

Vor allem für geistig verwirrte Menschen ist es wichtig, dass sie mit Dingen umgeben sind, die ihnen vertraut sind. Sie können sich so besser orientieren und der geistige Abbau kann sich verlangsamen.

Sollten sich in der Wohnung Wertgegenstände, z.B. Antiquitäten befinden, muss der Betreuer dafür Sorge tragen, dass diese sichergestellt und ggf. verkauft werden, falls die Finanzierung des Heimaufenthaltes dies verlangt. Kleinere Gegenstände wie Schmuck oder Briefmarken können in einem Bankschließfach deponiert werden. Möbel, die schon seit Jahren in der Wohnung stehen, sind dagegen heute kaum noch von Wert. Sie können an gemeinnützige Vereine, die Möbellager für bedürftige Menschen betreiben, abgegeben werden. Häufig holen diese Vereine die Möbel gleich ab. Es handelt sich dabei um eine ausnahmsweise erlaubte Sittlichkeitsschenkung (§ 1804 BGB). Sofern Angehörige Gegenstände aus der Wohnung übernehmen wollen, empfiehlt sich anstelle eine Schenkung eine Übergabe als Leihgabe (mit entsprechender Empfangsbestätigung).

Die Haushaltsauflösung übernehmen entsprechende Unternehmen oder soziale Einrichtungen. Es ist nicht die Aufgabe des Betreuers, hier selbst Hand mit anzulegen. Er hat aber darauf zu achten, dass die Wohnung (auch Keller und Dachboden) dem Vermieter besenrein übergeben wird. Die Kosten hierfür hat grundsätzlich der Betreute zu zahlen. Zur Übergabe der Wohnung an den Vermieter (tapeziert o.ä.) sollte der Betreuer einen Blick in den bisherigen Mietvertrag werfen. Fehlen zu einer hiernach evtl. nötigen Renovierung die Mittel, muss mit dem Vermieter und dem Sozialamt verhandelt werden. Häufig ist beim Vermieter eine Kaution (oder Genossenschaftseinlage) hinterlegt, mit dem die notwendigsten Renovierungen bezahlt werden können.

Problem Wohnungszutritt

Darf der Betreuer die Wohnung des Betreuten gegen dessen Willen betreten oder sie durchsuchen?

Die Rechtsprechung ist sich weitgehend einig, dass im Hinblick auf das durch Art. 13 GG garantierte Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung die Wohnung eines Betreuten gegen dessen Willen auch vom Betreuer ohne besondere Erlaubnis des Vormundschaftsgerichts nicht betreten oder durchsucht werden darf. Ob das Vormundschaftsgericht eine solche Erlaubnis nach der derzeitigen Gesetzeslage überhaupt erteilen darf, ist streitig (siehe unten die Entscheidung des LG Frankfurt), wird aber in mehreren neueren Entscheidungen bejaht (LG Berlin, FamRZ 1996, 821; LG Freiburg, Beschluss v. 25.02.2000, 4 T 349/99).

Dem Betreuer muss dazu in jedem Fall der Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten" übertragen sein, der allgemeine Aufgabenkreis "Vermögensangelegenheiten" reicht nicht aus. Darüber hinaus wird z. T. auch die Übertragung eines besonderen Aufgabenkreises "Zutritt zur Wohnung" verlangt. Der Betreuer kann dann in einem besonderen Verfahren zur Ausübung von Zwang beim Zutritt zu der Wohnung ermächtigt werden. Dabei muss das Vormundschaftsgericht die Erforderlichkeit (z. B. zur Entmüllung, um Reparaturen durchzuführen, drohende Schäden zu verhindern, den Betreuten zu versorgen usw.), die Verhältnismäßigkeit und die Zumutbarkeit des zwangsweisen Zutritts zur Wohnung konkret prüfen. Gewalt gegen die Person des Betreuten wird dem Betreuer damit aber nicht gestattet. Hierfür ist gem. § 33 Abs. 2 FGG auf Grund einer weiteren Entscheidung des Vormundschaftsgerichts der Gerichtsvollzieher zuständig, der auch die Hilfe der Polizei in Anspruch nehmen kann.

Das gewaltsame Betreten und/oder Durchsuchen der Wohnung ist ohne die oben beschriebene Genehmigung dann erlaubt, wenn ein Notstand vorliegt, der Betreuer beispielsweise konkrete Anhaltspunkte hat, dass sich der Betreute in einem lebensbedrohlichen Zustand in der verschlossenen Wohnung befindet oder etwa Brandgefahr besteht.

§ 1896 BGB gibt grundsätzlich keine gesetzliche Grundlage dafür, den Betreuer zu ermächtigen, das Wohnhaus des Betreuten gegen dessen Willen zwangsweise öffnen zu lassen, um es – etwa zu Verkaufszwecken - zu betreten: OLG Schleswig, Beschluss vom 07. 11.2007, 2 W 196/07.

Rechtslage ab 1.9.2009

Für die Betreuungsbehörde wird es für eine Vorführung und eine Zuführung zur Unterbringung ab 01.09.2009 durch das neue FamFG eine ausdrückliche gerichtliche Ermächtigung zum Wohnungszutritt geben. Die Regelungen lauten:

§ 283 Vorführung zur Untersuchung

(3) Die Wohnung des Betroffenen darf ohne dessen Einwilligung nur betreten werden, wenn das Gericht dies aufgrund einer ausdrücklichen Entscheidung angeordnet hat. Bei Gefahr im Verzug findet Satz 1 keine Anwendung.

§ 326 Zuführung zur Unterbringung

(3) Die Wohnung des Betroffenen darf ohne dessen Einwilligung nur betreten werden, wenn das Gericht dies aufgrund einer ausdrücklichen Entscheidung angeordnet hat. Bei Gefahr im Verzug findet Satz 1 keine Anwendung.

Rechtsprechung

LG Frankfurt/Main - Beschluss vom 19.07.1994, 2/28 T 54/94, FamRZ 1994, 1617 = BtPrax 1994, 216

Das Amtsgericht hatte den Antrag der Betreuerin abgelehnt, den Aufgabenkreis der Betreuung auf den gewaltsamen Zutritt zur Wohnung des Betreuten zum säubern und renovieren zu erweitern. Zur Begründung hat das AmtsG angeführt, dass es an einer Rechtsgrundlage für einen derartigen Eingriff in das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung gemäß Art. 13 Grundgesetz fehle.

Gegen diese Entscheidung hat die Betreuerin Beschwerde eingelegt und unter Hinweis auf die Entscheidung des LG Frankfurt /Main v. 09.06.1993 - 2/9 T 510/93) - ausgeführt, dass das gewaltsame Öffnen einer verwahrlosten Wohnung mit dem alleinigen Ziel, diese zu säubern, um einer drohenden Kündigung zuvorzukommen, vom Sinn und Zweck der Vorschrift des § 1896 Abs. 2 S. 1 BGB gedeckt sei.

Das Rechtsmittel erwies sich als unbegründet. Die Kammer folgte der Rechtsauffassung des AmtsG, dass es keine Rechtsgrundlage gibt, aufgrund derer das Gericht in der Lage wäre, der Betreuerin die begehrten Zwangsbefugnisse gegenüber dem Betreuten einzuräumen.

Das richterlich angeordnete Eindringen staatlicher Organe und ihrer Gehilfen zum Zwecke der Augenscheinnahme in eine Wohnung berührt den Schutzbereich des Grundrechts der Unverletzlichkeit der Wohnung (BVerfGE 75, 318). Dies gilt ebenso für das richterlich angeordnete Eindringen des Betreuers. Denn bei der Betreuung handelt es sich um staatlichen Beistand in Form von tatsächlicher Rechtsfürsorge (Palandt /Diederichsen, BGB, 53 Aufl. Einf. 1 vor § 1896).

Das Grundrecht des Art. 13 GG richtet sich nicht nur an den Gesetzgeber, sondern auch an Rechtsprechung und Verwaltung (vgl. Maunz/Dürig/Herzog, GG, Band II, Stand: Dez. 1992, Art. 13 Rz. 7).

Das Betreuungsrecht enthält keine Vorschrift über Zwangsbefugnisse des Betreuers, insbesondere über eine Wohnungsdurchsuchung gegen den Willen des Betreuten z.B. um benötigte Unterlagen aufzufinden (Jürgens, Das neue Betreuungsrecht, 2. Aufl. Rz. 243).

Unter der Geltung des Grundgesetzes hat sich die Auffassung durchgesetzt, dass insbesondere im grundrechtsrelevanten Bereich die Aufgabenzuweisung keineswegs identisch ist mit der Befugnis diese auch zwangsweise gegenüber anderen durchzusetzen. Hierzu bedarf es einer speziellen Ermächtigungsnorm (Jürgens/Jürgens a.a.O. Rz. 240). Eine solche Ermächtigungsnorm stellt z.B. § 1896 Abs. 4 BGB dar, wonach Eingriffe in das Brief-, Post- und Fernmeldegeheimnis nach Art. 10 GG durch den Betreuer der ausdrücklichen Anordnung des Gerichts bedürfen.

Eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 1896 Abs. 4 BGB auf Art. 13 GG ist nicht möglich. Ein Eingriff in das Grundrecht auf der Basis des bloßen Richterrechts ist nicht gerechtfertigt (OLG Nürnberg, NJW-RR 1990, 908). Gemäß Art. 13 Abs. 3 GG sind Eingriffe und Beschränkungen, die - wie hier - sich nicht als Durchsuchung darstellen, nur zur Abwehr einer gemeinen Gefahr oder einer Lebensgefahr für einzelne Personen, im übrigen nur aufgrund eines Gesetzes unter besonderen Voraussetzungen zulässig.

Die Voraussetzungen für einen Eingriff ohne gesetzliche Grundlage nach Art. 13 Abs. 3 GG liegen ersichtlich nicht vor, denn die Verfahrenspflegerin hat darauf hingewiesen, dass eine gefährliche Situation, die aktuell abgewendet werden müßte, nicht gegeben sei.

Das BVerfG hat in seiner Entscheidung v. 05.05.1987 (BVerfGE 75, 318, 328) Zweifel geäußert, ob Eingriffe und Beschränkungen, die - wie hier - nicht durch Art. 13 Abs. 2 oder 3 GG gedeckt sind, überhaupt verfassungsrechtlich zulässig sind, weil das Eindringen staatlicher Organe und ihrer Gehilfen regelmäßig einen schweren Eingriff in die persönliche Lebenssphäre des Betroffenen darstellt, dem das Recht "in Ruhe gelassen zu werden" gerade in seinen Wohnräumen gesichert werden soll.

Wenn man also überhaupt die verfassungsrechtliche Zulässigkeit eines Eingriffs wie des vorliegenden bejaht, dann bedarf es zumindest eines förmlichen Gesetzes, das die Eingriffsvoraussetzungen hinreichend bestimmt. Eine fehlende Gesetzesregelung ist nicht substituierbar (Alternativkommentar/Berkemann, GG, Art. 13 Rz. 78)

Die Kammer ist sich der daraus ergebenden unbefriedigenden Konsequenz im vorliegenden Fall bewußt, denn der von der Betreuerin begehrte Eingriff in das Grundrecht des Betroffenen soll ausschließlich dessen Wohl dienen. Dadurch soll ihm der Erhalt seiner Wohnung gesichert werden, die er durch sein Verhalten, indem er die Wohnung verwahrlosen läßt, aufs Spiel setzt. Dennoch ist aus den dargelegten Rechtsgründen eine andere Entscheidung nicht möglich.

Ebenso entschied in der weiteren Beschwerde das OLG Frankfurt/Main, BtPrax 1996, 71.

OLG Schleswig, Beschluss vom 07.11.2007, 2 W 196/07; FGPrax 2008, 70:

§ 1896 BGB gibt grundsätzlich keine gesetzliche Grundlage dafür, den Betreuer zu ermächtigen, das Wohnhaus des Betreuten gegen dessen Willen zwangsweise öffnen zu lassen, um es - etwa zu Verkaufszwecken - zu betreten.

Entgegengesetzte Gerichtsentscheidungen zu dieser Frage:

Gehören die Wohnungsangelegenheiten zum Aufgabenbereich des Betreuers, kann dieser zur Erfüllung seiner Aufgabe auch gegen den Willen des Betreuten dessen Wohnung betreten. Er benötigt dazu aber die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Diese Befugnis gilt nicht nur für eigentliche Durchsuchungen (im Sinne des Art. 13 II Grundgesetz), sondern auch beispielsweise für eine Besichtigung und Kontrolle der Wohnung, durch die festgestellt werden soll, ob eine Vermüllung vorliegt: LG Freiburg, Beschluss vom 25.2.2000 - 4 T 349/99 und 350/99, FamRZ 2000,131, ebenso LG Berlin BtPrax 1996,111

Voraussetzungen einer Entrümpelung

Die Entrümpelung einer Wohnung kann grundsätzlich als Aufgabenkreis eines Betreuers bestimmt werden. Die Aufgabenkreise Aufenthaltsbestimmung, Entscheidung über eine Unterbringung oder unterbringungsähnliche Maßnahmen und Betreten der Wohnung des Betroffenen auch gegen dessen Willen können nicht zur Verwirklichung der Durchführung der Entrümpelung einer Wohnung bestimmt werden, wenn nicht eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit des Betroffenen durch die Vermüllung verursacht ist: BayObLG, Beschluss vom 19.06.2001, 3Z BR 125/01; Rpfleger 2001,546 = NJW-RR 2001, 1513

Anmerkung: Die Entscheidung befasst sich mit dem in der Praxis häufigen Fall, dass die Wohnung des Betreuten sich in einem total vermüllten und hygienisch bedenklichen Zustand befindet, der Betreute aber nicht bereit ist, dem Betreuer und anderen Personen zum Zwecke der Entmüllung das Betreten der Wohnung zu gestatten und/oder während der Entmüllung die Wohnung vorübergehend zu verlassen. Hierzu führt das Gericht aus, dass § 1906 BGB die Unterbringung eines Betroffenen wie auch die Anwendung unterbringungsähnlicher Maßnahmen gegen ihn zu dem Zweck, eine notwendige Entrümpelung der Wohnung durchzuführen, nicht zulasse. Auch könne deshalb der im Grundgesetz garantierte Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung nicht durchbrochen werden. Die Sammelwut des Betroffenen allein stelle jedenfalls keine die geschlossene Unterbringung rechtfertigende Gesundheitsgefährdung dar.

Weitere Rechtsprechung zu Wohnungsangelegenheiten

BVerfG NJW 1991, 3207 = R&P 1992, 34:

Vollsteckungsschutz bei der Wohnungsräumung bei psychischer Krankheit und Suizidgefahr.

BayObLGZ 1992, 123 = FamRZ 1992, 1222:

Der Aufgabenkreis der Aufenthaltsbestimmung umfasst auch die Begründung und Aufhebung des Wohnsitzes.

VG München BtPrax 1993, 213 = BtE 1992/93, 93:

Verzögert sich die vormg. Genehmigung der Wohnungskündigung des bereits in einem Heim lebenden Betreuten, so ist der Sozialhilfeträger für diesen Übergangszeitraum verpflichtet, auch die Mietkosten der Wohnung zu zahlen (auch BVerwG, Beschluss 5 B 21/97 vom 30.12.1997

LG Münster BtPrax 1994, 67 = FamRZ 1994, 531 = MDR 1994, 276 = Rpfleger 1994, 251 = BtE 1992/93, 96:

§ 1907 BGB bezieht sich nur auf die eigengenutzte Wohnung des Betreuten; keine gerichtliche Genehmigung der Weitervermietung einer nicht selbst genutzten Wohnung.

BayObLG, Beschluss vom 27.02.1996, 3Z BR 337/95 = BayObLGZ 1996 Nr. 13]:

Die Bestellung eines Betreuers kann im ausschließlichen Interesse eines Dritten zulässig sein. 2. Regt der Vermieter, z. B. um wirksam kündigen zu können, die Bestellung eines Betreuers für den Mieter an und begründet dies schlüssig damit, daß dieser geschäftsunfähig geworden sei, ist er gegen die ablehnende Entscheidung des Vormundschaftsgerichts beschwerdeberechtigt.

BayObLG, Beschluss vom 13.11.1997 - 3Z BR 397/97; BtE 1996/97, 87

Die Hauptsacheerledigung eines Verfahrens auf vormundschaftsgerichtliche Genehmigung einer vom Betreuer ausgesprochenen Kündigung eines Mietverhältnisses tritt dann ein, wenn der Vermieter seinerseits gekündigt hat und die Wohnung daraufhin geräumt worden ist.

LG Berlin Urteil v. 20.12.1999 - 34 O 433/99) FamRZ 2000, 1527

Zur Haftung des Betreuers gegenüber dem Betreuten für die Anerkennung einer Nichtschuld und für eine pflichtwidrig unterlassene Beendigung eines Mietverhältnisses, in das der Betreute durch Erbgang eingetreten war, das fortzuführen zwar seinen Vorstellungen, nicht aber seinen finanziellen Möglichkeiten entsprach.
Zur Pfändung und Überweisung des Schadensersatzanspruchs des Betreuten gegenüber seinem Betreuer zugunsten des Vermieters des nicht rechtzeitig beendeten Mietverhältnisses.
Ein Einwilligungsvorbehalt ist nicht erforderlich und auch nicht geeignet, dem Betreuer die Handhabe zu geben, sich über einen erklärten Willen seines Betreuten hinwegzusetzen.

LG Münster Rpfleger 2001, 180:

§ 1907 BGB ist auf einen Wechsel des Altenheimplatzes nicht anwendbar.

BayObLG BtE 1996/97, 87:

Verfahren der vormg. Genehmigung einer Wohnungskündigung erledigt sich in der Hauptsache, wenn der Vermieter seinerseits gekündigt hat und die Wohnung daraufhin geräumt wurde

LG Berlin FamRZ 2000, 1526:

Haftung des Betreuers für eine pflichtwidrig unterlassene Beendigung des Mietverhältnisses.

OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001; 2 W 7/01; MDR 2001, 1299 = FGPrax 2001, 184 = NZM 2002, 302 (Ls.)= ZMR 2001, 855

Keine Genehmigung der Vermietung eines Wohnhauses gegen den Willen des Betreuten, wenn er eine Vermietung nicht wünscht und nach seinen Verhältnissen auf Mieteinnahmen nicht angewiesen ist. Dies gilt auch, wenn der Betreute geschäftsunfähig ist und sein Standpunkt objektiv unvernünftig erscheint.

BayObLG, Beschluss vom 19.06.2001, 3Z BR 125/01 :

Die Entrümpelung einer Wohnung kann grundsätzlich als Aufgabenkreis eines Betreuers bestimmt werden.

OLG Hamm, Urteil vom 24.10.1990, 15 W 306/90:

Wohnraumkündigung durch Pfleger; Zulässigkeit der Beschwerde bei Ablehnung der Erteilung eines Negativattestes

LG Kempten, Urteil vom 04.06.2002, BtPrax 2001, 171:

Der Betreuer kann einen Heimvertrag fristlos kündigen, wenn er durch ein Hausverbot des Heimträgers gehindert ist, Kontakt mit dem Betreuten aufzunehmen und dadurch die Erfüllung seiner Betreuerpflichten nicht mehr gewährleistet ist.

BayObLG, Beschluss vom 16.10.2003, 3Z BR 192/03, FamRZ 12/2004:

Weiß der für die Aufgabenkreise Vermögenssorge, Zuführung zur ärztlichen Behandlung und Aufenthaltsbestimmung bestellte Betreuer, dass der Betroffene zur Verwahrlosung neigt, gehört die Überprüfung der Wohnverhältnisse des Betroffenen zur Vermeidung von Vermüllung und Gesundheitsgefahren zu seinen Aufgaben.

OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.11.2005, 20 W 231/05; FamRZ 2006, 1875

Eine Genehmigung der vom Betreuer ausgesprochenen Wohnraumraumkündigung kommt in Anbetracht des hochrangigen Schutzes der Wohnung erst dann in Betracht, wenn eine Rückkehr in die eigene Wohnung ausgeschlossen erscheint. In Zweifelsfällen bedarf es immer der Einholung eines Sachverständigengutachtens, das sich insbesondere mit der Rückkehrprognose befasst. Regelmäßig ist der Betroffene auch im Rahmen des Beschwerdeverfahrens erneut persönlich anzuhören.

LG Stendal, Beschluss vom 18.12.2006, 25 T 211/06:

Im Falle einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung der Wohnungskündigung ist die betreute Person gem. § 69d S. 2 FGG zwingend vorab anzuhören. Die in § 69d S. 3 FGG hierzu eröffnete Ausnahme ist restriktiv zu handhaben. Angesichts der überragenden Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt ist regelmäßig, insbesondere aber im Falle des Absehens von einer Anhörung gemäß § 67 FGG ein Verfahrenspfleger zu bestellen und regelmäßig gemäß § 12 FGG ein fachärztliches Gutachten zur Feststellung des Ausschlusses einer Rückkehr in die Wohnung einzuholen.

Landgericht Wuppertal, Beschluss vom 18.01.2007, 6 T 38/07:

Auch die Vermietung von Wohnraum des Betreuten ist vom Vormundschaftsgericht zu genehmigen, dies gilt auch für unbefristete Mietverträge.

BGH, Urteil vom 30.04.2008; XII ZR 110/06; NJW 2008, 2333 = MDR 2008, 1162 = IMR 2008, 315 :

Mitbesitzberechtigung am Haus des nichtehelichen Partners einer Betreuten entfällt mit Umzug in ein Pflegeheim

a) Steht die von den Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam genutzte Wohnung in dem Alleineigentum eines der Partner, so beruht die Einräumung der Mitnutzung an den anderen Partner im Zweifel auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. Der Abschluss eines Leihvertrages über den gemeinsam genutzten Wohnraum ist zwischen den Partnern zwar grundsätzlich möglich. Zu seiner Annahme bedarf es jedoch besonderer tatsächlicher Anhaltspunkte, die erkennbar werden lassen, dass die Partner gerade die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung aus ihrem wechselseitigen tatsächlichen Leistungsgefüge ausnehmen und rechtlich bindend regeln wollen.

b) Wird für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Dritter zum Betreuer mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten bestellt und für diese Bereiche ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, so kann der Betreuer, wenn der Betreute in ein Pflegeheim umzieht, von dem anderen Partner gemäß § 985 BGB die Herausgabe der im Alleineigentum des Betreuten stehenden und bis dahin gemeinsam genutzten Wohnung verlangen. Dies gilt dann nicht, wenn die Partner generell oder für diesen Fall eine anderweitige und auch den Betreuer bindende rechtliche Regelung (etwa durch Einräumung eines Wohnrechts) getroffen haben.

c) Vom Zeitpunkt des Umzugs des Betreuten und dem Herausgabeverlangen seines Betreuers an ist der in dem Haus verbliebene Partner gemäß § 987 BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Literatur zu § 1907 BGB

Abram: Zwangsweise Durchsetzbarkeit von Entscheidungen, BtPrax 2003, 2443
Abram: Zwangsweiser Zutritt des Betreuers zur Wohnung des Betroffenen und Befugnis zur Entrümpelung, FamRZ 2004, 11
Bauer: Zwangsbefugnisse des Betreuers im Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten, FamRZ 1994, 1562
Bobenhausen: Wohnungskündigung durch den Betreuer, Rpfleger 1994, 13
Fratzky: Kann der Betreuer die Wohnung des Betreuten gegen seinen Willen betreten? BtPrax 2000, 239
Harm: Die "Wohnungsauflösung"; Rpfleger 2002, 59
Jochum: Zur Frage von Mitteilungspflicht und vg. Genehmigung bei drohendem Wohnungsverlust, BtPrax 1994, 201
Neumann: Genehmigungspflichten und spezielle Probleme im Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten ; BtPrax 2008, 246
Renner: Die Wohnungskündigung im Betreuungsverfahren, BtPrax 1999, 96
Schumacher: Wohnraummiete und Betreuung; NZM 2003, 257
Walther: Aufgaben des Betreuers bei Heimaufnahme des Betreuten; BtMan 2008, 199
Windel Darf der Betreuer sein Aufenthaltsbestimmungsrecht gegenüber dem Betreuten zwangsweise durchsetzen?, BtPrax 1999, 46

Siehe auch

Praktisches Vorgehen bei der Wohnungsauflösung, Aufenthaltsbestimmung, Altenheim

Vordrucke

Infos zum Haftungsausschluss